Impuestos

Los arrendamientos de vivienda y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Rio Miera

Río Miera. Liérganes.

Ha saltado a los medios la reciente “campaña” recaudatoria realizada por la Comunidad de Madrid (y también alguna otra), remitiendo liquidaciones reclamando a los arrendatarios el pago de I.T.P. por los arrendamientos de vivienda.

Efectivamente, este impuesto tiene una tradición muy antigua, e inicialmente se satisfacía mediante la compra de pliegos de papel timbrado para el arrendamiento de vivienda, que al igual que las letras de cambio, se adquiría en los estancos, y estaba sujeto a escala. Incluso hay alguna sentencia (también como en el caso de las letras de cambio) que sujetaba la ejecución judicial del contrato al pago del correspondiente impuesto, aunque la mayoría de la interpretación judicial desligaba el tema fiscal de los efectos contractuales y judiciales.

La entrada en vigor del I.V.A. supuso una puesta al día conceptual con una división clara entre operaciones empresariales (que quedaban sujetas al I.V.A.) y operaciones no empresariales (que quedaban sujetas al I.T.P.)

Ello llevó a la “sabiduría popular” la idea de que los contratos de arrendamiento ya no tributaban, porque en lugar de redactarse en papel timbrado, ya se soportaban en papel ordinario (cuando el arrendador era una empresa), por lo que el efecto que tuvo es la extensión de la creencia de que ya no era exigible el impuesto de manera generalizada. Además, la relativamente pequeña cuantía de las cuotas a satisfacer ayudó a que las Comunidades Autónomas (gestoras del I.T.P.) no persiguieran en la práctica la liquidación del impuesto.

Lo cierto es que el artículo 7.1.B del T.R.L.I.T.P.A.J.D. define como hecho imponible el arrendamiento y el artículo 8.f señala como sujeto pasivo al arrendatario, aunque el artículo 9.1.b señala como subsidiariamente responsable al arrendador, siendo la base imponible en la mayoría de los contratos sobre vivienda (arrendamiento de un año sujeto a prórroga forzosa) la renta por tres años, según el artículo 10.2.e) y la cuota el 0,4% de esa base imponible (salvando las escalas) de conformidad con el artículo 12, salvo que la Comunidad Autónoma haya fijado otro tipo.

Eso significaría que por ejemplo, un arrendamiento de vivienda por 750 euros mensuales debería tributar por 750 x 12 x 3 x 0,004 = 108 euros.

Aunque la recaudación por este impuesto y concepto es reducida, no parece mal que las Comunidades Autónomas abandonen la desidia que han mostrado por recaudarlo y, explotando los datos que obran en su poder, como consecuencia tanto del depósito obligatorio de las fianzas como de las diferentes desgravaciones al arrendamiento e incluso las ayudas directas que gestionan, se decidan a incentivar su liquidación.

De eso a lo que recientemente he sido testigo, en una ventanilla de Delegación de Hacienda Autonómica, va un salto enorme.

El funcionario explicaba con suficiencia de “experto” que LOS ARRENDAMIENTOS (es decir, todos) estaban sujetos a dos liquidaciones: una que pagaba el inquilino al tipo de 0,4% (según escala) por el concepto de arrendamiento y otra que pagaba el propietario al tipo del 1% sobre la fianza obligatoria L.A.U., y ello con independencia de cualquier otra circunstancia (si la vivienda era protegida o no, o si el arrendador y el arrendatario eran personas físicas o jurídicas).

Pues bien, en mi opinión está claro que se “olvidaba” del artículo 7.5 del T.R.L.I.T.P.A.J.D. que determina la no sujeción al impuesto de aquellas operaciones realizadas por empresarios o profesionales en su actividad empresarial o profesional y cuando queden sujetas al I.V.A.

Es decir, el arrendamiento a una inmobiliaria (o a una persona física que se dedique empresarialmente al arrendamiento de viviendas) no está sujeto a I.T.P. y por lo tanto estos arrendamientos no deben liquidarse del impuesto.

La relación entre el ITP y el IVA no siempre es fácil. La Dirección General de Tributos se ha pronunciado reiteradamente sobre la cuestión estableciendo la siguiente doctrina en la consulta V0061-16

Según se desprende del artículo reproducido, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo la exención preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto, ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.

En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas), cuando se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales.

Por consiguiente, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso directo y exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecidos en el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.

De acuerdo con lo anterior, en la medida de que la edificación objeto de arrendamiento sea arrendada directamente a una persona física que lo destine exclusivamente a vivienda, el arrendamiento objeto de consulta estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Y ahora quedaría el nuevo tema de la fianza (cuestión por otro lado nimia, y que desconozco que alguna vez se haya practicado alguna liquidación por ese concepto).

Pues bien, la fianza, aunque la preste el arrendatario y el sujeto pasivo fuese el arrendador (el beneficiario de la misma) también es una operación empresarial sujeta y exenta de I.V.A. y no sujeta a I.T.P.

Ello es así porque la naturaleza de la fianza es también un acto sujeto y exento de I.V.A. de conformidad con el artículo 439 del Código Mercantil, que consagra el principio de la accesoriedad de la fianza respecto del contrato afianzado al disponer que “Será reputado mercantil todo afianzamiento que tuviere por objeto asegurar el cumplimiento de un contrato mercantil, aun cuando el fiador no sea comerciante”.

 

Categorías:Impuestos, Vivienda

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2 replies »

  1. Estimado José Antonio.
    Desde hace unos meses sigo con interés tu blog, que me parece muy instructivo.

    En tu exposición dices: “Es decir, un arrendamiento de vivienda realizado por un empresario está sujeto y exento de I.V.A. y por lo tanto no sujeto en I.T.P.”, apoyándote en lo expresado por el art. 7.5 del R.D.L. 1/1993.

    Pero el mismo artículo sigue diciendo: “No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido.”

    Según esto quedarían sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas los arrendamientos sujetos a IVA, pero exentos del mismo, salvo que proceda la renuncia a la exención en el IVA.

    En apoyo de mi comentario te pongo dos enlaces a la AEAT donde tienes información más detallada:
    Primer enlace. ¿Tributación por IVA o por Transmisiones Patrimoniales?:
    http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/IVA/_Tributacion_por_IVA_o_por_Transmisiones_Patrimoniales_/_Tributacion_por_IVA_o_por_ITP_y_AJD_.shtml

    Segundo enlace: Cuadro de coordinación IVA / ITP
    http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Cuadro_IVA_ITP.pdf

    Y ahora un caso práctico:
    Una entidad bancaria arrienda una vivienda de su propiedad a una persona física, que destinará dicha vivienda a residencia habitual. En este supuesto yo entiendo que el arrendatario debe liquidar el ITP Onerosas que corresponda, siendo responsable subsidiaria la entidad bancaria.
    ¿Qué opinas?.

    Atentamente.
    Miguel López

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    • Hola Miguel, gracias por tu comentario. Efectivamente es como dices, por lo que procedo a rectificar la entrada.

      En cuanto a tu consulta, estoy de acuerdo contigo. Lo que determina la sujección a uno u otro impuesto es el destino de la vivienda, si éste es domicilio habitual el arrendatario deberá liquidar ITP. En la consulta que se transcribe en la entrada la DGT lo deja meridianamente claro.

      Un saludo desde Cantabria.

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