Faro del Pescador. Santoña.

¿Quién debe declarar las subvenciones a las comunidades de propietarios?

Esta es una de las preguntas mas frecuentes en el blog en los últimos meses. Aunque ya me he referido a la cuestión en la entrada «Las consecuencias fiscales de la distribución de las subvenciones en las comunidades de propietarios«, abordaré de nuevo la cuestión.

Como es habitual, acudiré a las consultas de la Dirección General de Tributos para contestar a la pregunta.

Según consulta V0725-15 (en este mismo sentido la V2234-13) se atribuye la subvención atendiendo al coeficiente de participación salvo que en los estatutos se haya establecido otro y ello aunque la subvención no se haya distribuido entre los propietarios. Este último caso es bastante habitual y produce no pocas sorpresas. En ocasiones los propietarios no entienden por qué tienen que tributar por una subvención que no han percibido en sus cuentas bancarias. Lo cierto es que si la han percibido, no en forma de ingreso sino de menor gasto.

Considero que la consulta anterior es la que mejor resuelve la cuestión al atribuir la subvención de acuerdo a las reglas de distribución de cargas y derechos establecidas en la LPH.

Recordemos que el sistema de distribución de ingresos y gastos se establece en el artículo 9.5 LPH. Atendiendo a estas reglas, la distribución de la subvención se realizará de acuerdo a la cuota de participación que corresponda a cada propietario, bien sea la que consta en el título constitutivo de la propiedad horizontal bien sea el establecido en los estatutos por unanimidad.

Ahora bien, a esto hay que añadir que cabe que los propietarios por unanimidad acuerden otro criterio de reparto de la subvención.

Esto es lo que interpreto que ocurrió en las consultas V2320-06, V2234-13, y que no se tuvo en cuenta por parte de la Dirección General de Tributos a la hora de resolver.

A mi juicio, el reparto debe realizarse de acuerdo a las reglas de distribución de gastos e ingresos establecidos en la LPH, admitiéndose que por unanimidad se acuerde una distribución de la subvención distinta de la que surja de acuerdo a los coeficientes de participación, siendo posible el reparto solo entre algunos de los propietarios.

Este es el criterio que sirve de base para el reparto de las subvenciones concedidas a las comunidades de propietarios de acuerdo al Plan Estatal de Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, en el que se establece una limitación muy importante en el reparto de la subvención (art. 22.2)

2. Los beneficiarios destinarán el importe íntegro de la ayuda, al pago de las correspondientes actuaciones. Cuando se trate de comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios, esta regla resultará igualmente de aplicación con independencia de que, tanto el importe de la misma, como el coste de las obras, deba repercutirse en los propietarios de viviendas y locales, de conformidad con las reglas previstas en la legislación de Propiedad Horizontal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando alguno de los miembros de la comunidad de propietarios, o de la agrupación de comunidades de propietarios, incurra en una o varias de las prohibiciones establecidas en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, no se atribuirá a dicho propietario la parte proporcional que le correspondería de la ayuda recibida, que se prorrateará entre los restantes miembros de la comunidad o agrupación.

Este artículo ha sido interpretado por la consulta V0769-16, de la siguiente forma

Pregunta. La comunidad de propietarios consultante recibió una ayuda estatal y autonómica destinada a la rehabilitación de edificios en régimen de concurrencia competitiva. La subvención se concede a la consultante por Resolución de 11 de diciembre de 2014, de la Consejería de Bienestar Social y Vivienda del Principado de Asturias. En la comunicación remitida a la comunidad de propietarios por la Dirección General de la Vivienda de la Consejería de Bienestar Social y Vivienda del Principado de Asturias, se hace referencia, exclusivamente, a los copropietarios que aportaron la documentación requerida en la convocatoria pública de ayudas estatales y autonómicas destinadas a la rehabilitación de edificios.

Respuesta. Conforme con lo expuesto, la subvención de la que es beneficiaria la comunidad de propietarios consultante se atribuirá, en principio, a cada uno de los propietarios en función de su coeficiente de participación en el edificio, en cuanto —conforme al artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal— este es el módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. No obstante lo expuesto y atendiendo a lo establecido en el apartado 4 de la base segunda y en el apartado 4 de la base novena, sólo pueden acceder a la ayuda aquellos propietarios que habiendo optado a la misma cumplan con la normativa en materia de subvenciones, propietarios a los que de acuerdo con la normativa expuesta corresponde atribuir, en los términos apuntados, las ayudas obtenidas por la comunidad.

Por tanto, en este caso solo los propietarios que hayan percibido la subvención deberán declararla.

Esta situación debe tenerse muy presente a la hora de reformular los gastos en que cada propietario haya incurrido. Dicho de otra manera, dado que la subvención solo corresponderá a algunos de los propietarios, éstos deberían ver disminuida su contribución directa a la financiación de la obra. En términos absolutos, su contribución seguirá siendo la misma pero una parte de abonará con fondos propios y otra con la subvención. Solo de esta manera se realizará una justa distribución de la subvención.

Veamos un ejemplo que aclare la cuestión.

En un comunidad de 10 vecinos acometen una obra de 10.000 €, correspondiendo a cada propietario financiarla con 1.000 €. La Comunidad Autónoma concede y abona una subvención de 3.000 €, pero 5 de los propietarios no están al corriente de sus obligaciones tributarias y no pueden participar en la ayuda concedida a la comunidad de propietarios.

Según estos datos a los 5 propietarios que tienen derecho a la subvención les corresponderá su parte (300 €) mas la parte proporcional del resto (300 €). Esto supone que los propietarios que tienen derecho a la subvención solo tengan que aportar directamente 400 € (1.000 € – 300 € – 300 €), por el contrario, el resto tendrán que aportar directamente los 1.000 €.

Acabo con un matiz. Esta situación solo se produce respecto a las subvenciones a la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, en el resto de subvenciones no existe este límite. Sobre esta cuestión puede consultarse la entrada «El problema de la rehabilitación. La financiación de las comunidades de propietarios».