Vivienda protegida

Las plusvalías en la venta de viviendas protegidas. El caso Ramón Espinar.

secuoyas

Monumento Natural de las Secuoyas del Monte Cabezón

¿Cuánto se puede ganar con la venta de una vivienda protegida?

Me preguntaba un amigo tomando un café ¿Cómo es posible ganar 30.000 euros con la venta de una vivienda protegida en 9 meses? Como ya habréis adivinado se refería a la polémica venta de una vivienda por el dirigente de Podemos Ramón Espinar.

Comencé a investigar el asunto y de entre mucha opinión en forma de información puede ir extrayendo algunos datos sobre el asunto. Antes de nada, comentar que todo lo referido a las viviendas protegidas es una materia llena de normas en forma de leyes, decretos, órdenes, de ámbito estatales y autonómico, que además varía entre las propias comunidades autónomas. En definitiva, resulta imposible conocer todas y cada una de las normas salvo que trabajes con ellas y aún así hay cosas que se escapan.

Hecha esta advertencia y dado que se trata de una vivienda calificada por la Comunidad de Madrid, no tengo más datos que los publicados. De todo ello he extraído que la vivienda formaba parte de una promoción edificada por una cooperativa (VITRA) que había había obtenido calificación provisional en noviembre de 2007 como vivienda protegida de precio tasado (VPPB) de acuerdo con la Orden , norma que establecía un precio máximo por metro cuadrado de 1.474,07 euros. Este precio era inamovible para la cooperativa de forma que con arreglo al mismo se escrituró y transmitió la propiedad en 2010 por 146.224 euros. Pero, la normativa de acuerdo a la que Espinar realizó su venta en 2011 fue otra, en concreto, la Orden 116/2008, de 1  de abril, que establecía como precio máximo de venta 1.940,48 euros por metro cuadrado, lo que le permitió vender la vivienda en 176.000 euros. En definitiva, el precio máximo de venta se había incrementado en más del 31%. ¿Qué ocurrió? Sencillo, un cambio de normativa con actualización del precio máximo de venta que benefició al vendedor.

El precio de acuerdo a la Orden 2863 se calculaba de la siguiente forma: Precio básico nacional (674,94) * Coeficiente autonómico (1,56) * Coeficiente de municipio (1,40). 

El precio de acuerdo a la Orden 116 se calculaba de la siguiente forma: Precio básico nacional (758) * Coeficiente autonómico (1,60) * Coeficiente de municipio (1,60). 

La aplicación de estas dos normas ha dado lugar a algunos problemas. Al respecto recomiendo la lectura de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 689/2015 de 23 octubre (JUR\2015\295563).

A estos datos hay que añadir que la vivienda pertenecía a una cooperativa de la que formaba parte Ramón Espinar desde 2007, cooperativa a la que realizó aportaciones a lo largo del periodo 2007-2010 por importe de 52.000 euros.

Tres consideraciones sobre estos datos.

Primera, realmente la ganancia no fue generada en 9 meses sino en el periodo 2007-2011.

Segunda, los cálculos de la pretendida ganancia, estima por los medios de comunicación en un primer momento en 30.000 euros, deben atenuarse, como así se hizo con posterioridad, por el efecto que producen los impuestos. Resumidamente, en la compra de la vivienda es el comprador el que debe soportar el IVA correspondiente, mientras en la venta el impuesto que se genera es el de Transmisiones patrimoniales y quien lo soporta es el comprador.

Tercera, seguro que algún lector se estará preguntando por qué la cooperativa no aumentó el precio si la construcción comenzó en 2007 y la venta se efectuó en 2010. Hace muchos años el precio de las viviendas protegidas era el vigente en el momento de la calificación definitiva (se obtiene después de acabar la construcción), lo que provocaba que durante la construcción las viviendas se fuesen encareciendo. Para evitar esto, se introdujo una modificación legislativa según la cual el precio establecido en la calificación provisional (se obtiene antes de comenzar a construir) se debe mantener hasta la calificación definitiva, con alguna excepción (aumento o disminución de superficies). En concreto, en la Comunidad de Madrid el artículo 21.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero, impide que, una vez otorgada la Calificación Provisional pueda procederse a la actualización del precio de las viviendas a las que aquélla se refiera. Incluso en algunas legislaciones se ha establecido que este precio se debe mantener durante un plazo de tiempo a partir de la calificación definitiva para evitar especulaciones por parte del promotor (un año en el caso de Cantabria).

Estos son los datos de que dispongo y no me aventuro más allá.

Pero lo que si puedo hacer es contestar a mi amigo aplicando a la cuestión la normativa que conozco, la de Cantabria.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que los precios de las viviendas protegidas establecidos por la Administración son máximos, no obligatorios, de manera que siempre es posible que la compra o venta se efectúe por un precio inferior. Esto es usual actualmente, no por motivos altruistas como se argumenta en algunos foros, sino porque no existe financiación que soporte la compra. En estos momentos las ventas de los promotores y las segundas transmisiones de particulares, salvo alguna excepción, se están realizando por precios inferiores a los precios máximos de venta e, incluso, por precios inferiores a los de compra en el caso de los particulares.

Lo segundo que hay que tener en cuenta es que el precio máximo es fijado legalmente, no de forma directa sino a través de una fórmula matemática que se hace depender del módulo básico estatal (antes denominado precio básico estatal). Este módulo estatal se fija por el Estado y no se modificó en el intervalo 2008-2012 (758 euros). Después, el Estado ha dejado de fijarlo, siendo las comunidades autónomas las que lo han establecido incluso para las viviendas calificadas de acuerdo a los planes estatales.

♦   Aunque no sea tema de la presente entrada, no me resisto a comentar que, a mi juicio, esto ha supuesto una dejación fragante de sus competencias por parte del Estado. Solo hay que recordar la Sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988, en la que se dijo que la determinación del módulo y su ponderación eran elementos absolutamente trascendentes del sistema de financiación, que debe responder a criterios unitarios, que garantice resultados homogéneos.

En el caso de Cantabria, ha sido la Ley 5/2014, de 26 de diciembre, de Vivienda Protegida quien lo ha fijado manteniendo el establecido con anterioridad por el Estado (758 euros). Por tanto, en Cantabria desde 2008 no se actualiza el módulo básico por lo que no ha existido, en términos generales y a salvo de alguna excepción menor, incremento en el precio máximo de las viviendas protegidas.

Por último, hay que tener en cuenta los impuestos devengados en la compra y venta de viviendas protegidas. En la venta efectuada por el promotor, salvo que se trate de viviendas de régimen especial o promoción públicas, el tipo vigente actualmente es el 10%, correspondiendo su abono al comprador de la vivienda. En las segundas y posteriores transmisiones, el impuesto que se devenga es el ITP, que en Cantabria tiene un tipo del 5% para las viviendas protegidas (artículo 9 del Decreto Legislativo 62/08, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Medidas Fiscales en materia de Tributos cedidos por el Estado) y que también es soportado por el comprador.

Con estos datos podemos hacer una simulación muy sencilla con la que calcular la posible ganancia en la venta de una vivienda protegida.

• Supongamos que compramos en 2008 y vendemos en 2012 por el precio máximo legal (precio básico nacional: 758 €).
• Supongamos que es una vivienda de régimen general (se multiplica el PBN por 1,6), con 70 metros cuadrados de superficie útil, una plaza de garaje de 25 metros cuadrados y un trastero de 8 metros cuadrados (tipo de IVA en 2008: 7%).
• Supongamos que está en el municipio de Santander (Municipio grupo C: incremento del 15%).

Adquisición al promotor en 2008 (Plan de Vivienda 2005/2008)

Precio Máximo de Venta 125.245,86 €
Primera transmisión: SI
IVA (7%) 8.767,21 €
Precio Total de adquisición 134.013,07 €

Venta 2012 (vigente Plan de Vivienda 2009/2012).

Precio Máximo de Venta 125.245,86 €
Segunda transmisión.
Imp. Transmisiones (5%) 6.262,29 €
Precio Total de adquisición 131.508,15 €

Como puede apreciarse el juego de los impuestos (IVA e ITP) da lugar a una ostensible pérdida por parte del particular vendedor, que pagó en 2008 algo mas de 134 mil euros (para el comprador el IVA es mayor gasto) y vende su vivienda en 2012 por poco mas de 125 mil euros (el ITP no lo percibe el vendedor sino que el comprador lo ingresa en Hacienda).

¿Entonces qué ocurrió en el caso de Ramón Espinar? Sencillamente, que se benefició de un cambio normativo que revalorizó el precio máximo de su vivienda en un 31%, revalorización que minoró la pérdida que la diferencia de tipos impositivos entre IVA e ITP le hubiera provocado y que además le permitió obtener de un beneficio.

Acabo. Al final le contesté a mi amigo que salvo circunstancias especiales como la que ocurrió en el caso de Ramón Espinar, lo normal es que la venta de una vivienda protegida en los últimos años no genere ganancias, sino todo lo contrario, pérdidas.

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