Ley Vivienda Protegida Cantabria

Pinceladas sobre la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria (IX). El precio de venta y renta de las viviendas protegidas 1ª parte. Introducción.

A la hora de abordar la cuestión del precio de la vivienda protegida según la LVPC debe tenerse en cuenta la existencia de distintos precios:

• Precios correspondientes a las viviendas que hayan obtenido calificación provisional antes de la entrada en vigor de la ley: disposición adicional novena. Sobre estos precios puede consultarse la entrada III.
• Precios correspondientes a las viviendas que obtengan calificación de acuerdo planeamientos urbanísticos aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley: disposición transitoria segunda. Sobre estos precios puede consultarse la entrada IV.
• Precios correspondientes a viviendas que obtengan calificación provisional con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. Precios a los que dedicaré las próximas entradas.

Introducción a la cuestión.

La regulación del precio de las viviendas protegidas lo encontramos en el artículo 7, en el que se establece, en lo que ahora nos interesa, lo siguiente:

1. Los precios de venta y renta de las viviendas protegidas y demás elementos que se declaren protegidos se fijarán y revisarán por acuerdo del Gobierno.

El sometimiento a un precio máximo de venta y renta es la característica fundamental de las viviendas protegidas. Durante muchos años los estudiosos de la materia vinieron considerando que tal limitación constituía la mejor ayuda que se podía proporcionar a aquellos adquirentes de viviendas que constasen con recursos escasos. Lo cierto es que en estos momentos esta consideración no es aplicable. Estamos en una coyuntura en la que en muchas partes del territorio nacional el precio de la vivienda protegida es asimilable al de la vivienda libre o incluso superior.

Pese a que de media el precio de la vivienda protegida es un 26% más bajo que el de la vivienda libre durante el segundo trimestre del año, lo cierto es que hay nueve provincias y una comunidad autónoma donde la VPO es más cara que la vivienda libre. Jaén se posiciona como la provincia donde la diferencia de precio es mayor: la VPO es un 31% más cara que la libre. Le siguen Ciudad Real (18,7%), Lérida (16,1%) y Toledo (14,3%), según datos del Ministerio de Fomento. 

Las otras provincias que cuentan con vivienda pública a un precio superior a la libre son Almería (1,6%), León (4%), Castellón (6%), Lugo (6,3%) y Valencia (1,8%). Además, hay una Comunidad Autónoma que se cuela: Castilla-La Mancha donde el precio de la VPO es de media un 7,1% más caro que la vivienda libre. 

En el lado contrario, hay dos provincias donde la vivienda protegida es la mitad de barata que la vivienda libre: Vizcaya, con una diferencia del 52,5% y Guipúzcoa, con un 56,8%.

Idealista. 21 de septiembre de 2015.

Esta situación provoca que el mercado de la vivienda protegida sea menos atractivo que el de la vivienda libre dadas, sobre todo, las limitaciones a su transmisión en forma de prohibiciones de disponer, obligación de reintegro de las ayudas recibidas, etc. Quizá sea el momento de repensar que debemos entender por vivienda protegida.

Es importante tener siempre presente que esta limitación al precio se mantiene vigente en tanto la vivienda se encuentre calificada como protegida. Esta circunstancia concede una especial relevancia al plazo de protección al que somete las viviendas protegidas, que en el caso de la ley de vivienda protegida de Cantabria se encuentra regulado en el artículo 11.

A la hora de valorar esta cuestión debe tenerse en cuenta, por ejemplo, que las viviendas calificadas de acuerdo al plan estatal de vivienda 2009/2012 promovidas en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida o en suelo dotacional público quedan calificadas de forma permanente mientras subsista el régimen del suelo (artículo 6 Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre).

Respecto a este apartado del artículo 7 lo primero que conviene precisar es que el precio fijado es el máximo legal, no el precio individual de cada una de las viviendas y demás elementos protegidos.

Lo segundo que conviene aclarar es que, aunque la redacción de este apartado pudiera inducir a pensar que el precio máximo de las viviendas protegidas es fijado de forma alzada por parte del Gobierno mediante acuerdo, lo cierto es que dicho precio es el resultado de la multiplicación de distintos elementos:

• Superficie útil en metros cuadrados de la vivienda y demás elementos.
• Precio máximo por metro cuadrado de superficie útil. A su vez este precio resulta de la siguiente multiplicación:

* Módulo básico autonómico.
* Coeficiente general.
* Coeficiente multiplicador correspondiente a la situación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.

• El importe máximo anual de las rentas de las viviendas protegidas se establece en forma de porcentaje del precio máximo de venta.
• Los elementos protegidos que no tienen la consideración de vivienda (anejos, garajes o trasteros) tienen un precio máximo de venta y renta fijado en forma de porcentaje del precio máximo de venta o renta de la vivienda de que se trate.

Por tanto, para conocer cuál es el precio máximo de una vivienda protegida en Cantabria deberemos conocer todos estos elementos.

Aún cuando pudiera parecer que se ha establecido un sistema de fijación complicado lo cierto es que responde a la tradición legislativa estatal, seguida en su mayor parte por otras leyes autonómicas.

2. La sujeción a un precio o valoración máximos afecta a todos los elementos protegidos estén o no vinculados a la vivienda.

La aplicación de este apartado da lugar a la sujeción a un precio máximo de todos aquellos elementos distintos de la vivienda que se declaren protegidos: garajes, trasteros y demás anejos.

Es muy importante tener presente que tal limitación es de aplicación aunque los elementos no estén vinculados a una vivienda (pensemos por ejemplo en garajes no vinculados). Esta norma tiene por objetivo evitar los sobreprecios en las adquisiciones de viviendas protegidas con la argucia de obligar a la compra de elementos no vinculados a la vivienda. Esta limitación no es novedosa, responde a la tradición estatal introducida por primera vez por el artículo 14 del Real Decreto 1/2002, de 1 de enero, y seguida también por otras leyes autonómicas de vivienda (artículo 10 de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida de Aragón).

En cuanto a los elementos que se consideran protegidos, el apartado segundo del artículo 2 ha regulado aquellas partes del edificio o de la promoción a las que el legislador puede extender la protección.

Al respecto el desarrollo reglamentario de la Ley deberá abordar una cuestión importante: la posible coexistencia de vivienda libre y protegida en una misma promoción. Ejemplo de esta opción legislativa la encontramos en el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, de la Comunidad Valenciana (artículo 86).

Los promotores de expedientes de construcción de viviendas de protección pública podrán destinar un porcentaje de la superficie útil total del inmueble destinada a vivienda para que se promueva como viviendas en régimen libre. Este porcentaje no podrá exceder del 40 por 100 de dicha superficie.

Asimismo, el número de las viviendas que se promuevan en régimen libre no podrá superar la tercera parte del número total de viviendas en esa promoción.

En una primera aproximación, respecto a este artículo 2, cabe realizar las siguientes aclaraciones:

• Los locales comerciales de acuerdo a la normativa estatal supletoria pueden estar protegidos o libres, a elección del promotor, pero su precio es libre (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre). En cualquier caso, esta regulación no es la única posible, así por ejemplo el Decreto 23/2002, de 18 de junio, de la Comunidad de la Rioja estableció que el valor máximo de los locales de negocio situados en inmuebles destinados a vivienda en el doble del precio de venta del metro cuadrado de la vivienda.

Aún cuando pudiera parecer que la cuestión de la calificación de los locales es baladí tiene una gran relevancia dadas las bonificaciones fiscales que existen en materia de vivienda protegida.

• Los garajes y trasteros, estén o no vinculados a la vivienda, han estado en los últimos planes de vivienda sujetos a un precio máximo y a un cómputo máximo de superficie (8 metros cuadrados en el caso de los trasteros y 25 en el de los garajes), pero no ha sido siempre así. El Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, otorgaba a los garajes no vinculados la misma naturaleza que a los locales comerciales.

La regulación de esta materia requerirá de un exhaustivo desarrollo legislativo, sirva como anotación que el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, de modificación del Plan de Vivienda 2009 – 2012, introdujo la posibilidad de calificar aparcamientos en superficie y de motocicletas.

• La referencia a los anejos y otros elementos de la vivienda recoge en términos actualizados la tradición legislativa estatal que extendía la protección a los talleres de artesanos y anejos de labradores, ganaderos y pescadores.

En la valoración de los anejos, garajes o trasteros la Ley mantiene la situación existente, estableciendo para ello un precio máximo del 60% del precio de venta o renta que corresponda al metro cuadrado útil de vivienda (disposición adicional octava).

• Los terrenos y obras de urbanización se consideran como protegidos. La Ley ha valorado el suelo destinado a la promoción teniendo en cuenta el precio máximo de las viviendas protegidas y el coste de las obras de urbanización (artículo 9).

La Ley mantiene en su disposición transitoria 3ª el valor del suelo existente de acuerdo a la legislación estatal supletoria (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre).

La finalidad de la limitación en el precio es evitar que se construyan viviendas protegidas sobre suelos de alto precio, ya que se sobreentiende que al no poder repercutir el valor del suelo en el precio de las viviendas, dado que tienen un precio máximo tasado, se produciría promociones deficitarias, evitándose de esta manera la existencia de pagos adicionales ocultos.

Dada la relevancia de la cuestión al precio del terreno le dedicaré una futura entrada.

3. Siempre que la presente ley haga referencia al precio máximo de las viviendas, habrá de entenderse que la expresión se refiere también a la valoración máxima y al precio y valoración máximos de todos los elementos protegidos.

Este apartado tiene una finalidad interpretativa de la Ley, estableciendo que cuando en un artículo se haga referencia al precio máximo esta referencia es de aplicación al resto de los elementos protegidos aún cuando no se enuncien en el artículo que corresponda.

Ejemplo de aplicación de esta regla interpretativa es el siguiente apartado del artículo 7 en el que se establece que “Durante la vigencia del régimen de protección cualquier acto de disposición de viviendas protegidas o de derecho sobre ellas estará sujeto a un precio máximo”. Nótese que no se mencionan el resto de elementos protegidos.

El resto de apartados del artículo 7, aún cuando se refieren al precio de las viviendas protegidas, los trataré al comentar las consecuencias del sobreprecio en la LVPC.

Dada la relevancia de la cuestión y la complejidad del método de cálculo del precio, dividiré la cuestión en varias entradas posteriores:

• 2ª parte. El precio máximo por metro cuadrado de superficie útil. Superficie. Módulo básico autonómico. Coeficiente general. Coeficiente multiplicador correspondiente a la situación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.
• 3ª parte. Precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas que se califiquen provisionalmente a partir de la entrada en vigor de la Ley. Precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas calificadas del tipo “régimen especial”.

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