La bahía de Santander.

Ley de Vivienda Protegida de Cantabria: el Módulo Básico Autonómico.

En las dos entradas anteriores comenté algunas cuestiones referidas a la formación de este precio:

• Pinceladas sobre la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria (IX). El precio de venta y renta de las viviendas protegidas 1ª parte. Introducción.
• Pinceladas sobre la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria (X). La superficie de la vivienda protegida.

Recordemos que el precio máximo de las viviendas protegidas que se califiquen a partir de la entrada en vigor de la LVPC es el resultado de la multiplicación de distintos elementos:

♦     Superficie útil en metros cuadrados de la vivienda y demás elementos.

♦   Precio máximo por metro cuadrado de superficie útil. A su vez este precio resulta de la siguiente multiplicación:

Módulo básico autonómico * Coeficiente general * Coeficiente multiplicador correspondiente a la situación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.

♦     El importe máximo anual de las rentas de las viviendas protegidas se establece en forma de porcentaje del precio máximo de venta.

♦     Los elementos protegidos que no tienen la consideración de vivienda (anejos, garajes o trasteros) tienen un precio máximo de venta y renta fijado en forma de porcentaje del precio máximo de venta o renta de la vivienda de que se trate.

La presente entrada se centrará en el Módulo Básico Autonómico, en adelante MBA.

Se define en el artículo 8 como “La cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil que sirve de referencia para la determinación de los precios máximos”.

El MBA sigue la tradición estatal en la que el Módulo Básico Estatal (MBE) servía para establecer los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas, así como de los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y renovación urbana (en este sentido artículo 9 del Real Decreto 2066/2008, de 12 diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012).

Al respecto conviene recordar que en el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 llamado Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación 2013-2016, aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, no se recogió ninguna referencia al MBE lo que provocó que a partir de ese momento no existiese un precio máximo de venta y renta aplicable a las viviendas protegidas financiadas de acuerdo a los distintos planes estatales. El precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas financiadas con fondos estatales era establecido por el Estado, mientras las financiadas con fondos autonómicos lo era por las propias comunidades autónomas. Ante esta situación la omisión en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación 2013-2016 del MBE dejaba en el limbo el precio de las viviendas protegidas financiadas con fondos estatales. Para solucionar esta omisión la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria fija en su disposición adicional novena el precio de venta y renta de las viviendas calificadas antes de su entrada en vigor.

Sobre la constitucionalidad de la atribución al Estado de la competencia para fijar el módulo básico puede consultarse la Sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988, de 20 julio.

Continúa el artículo 8 señalando que el MBA se establece por “acuerdo del Gobierno que podrá delimitar ámbitos territoriales de precio máximo superior. El acuerdo del Gobierno se publicará en el Boletín Oficial de Cantabria”.

 Por tanto, el MBA se establece por Acuerdo del Consejo de Gobierno, acuerdo que debe publicarse para el conocimiento público en el Boletín Oficial de Cantabria.

Este acuerdo deberá contar con una motivación suficiente. Esta motivación fue puesta en duda respecto a la fijación del MBE para 2011 por parte del Consejo de Ministros mediante acuerdo de 23 de diciembre de 2010. El litigio llegó al Tribunal Supremo, quien en Sentencia de 27 de septiembre de 2013 se pronunció como sigue:

Cuarto. Sentado lo anteriormente expuesto, el único motivo de impugnación frente al Acuerdo del Consejo de Ministros impugnado, radica en la falta de motivación de la fijación de la cuantía del Módulo Estatal Básico, si bien posteriormente añade algunas consideraciones sobre su insuficiencia en el escueto escrito de demanda.

Insiste la recurrente en la nulidad del Acuerdo del Consejo de Ministros al mantener el índice del Módulo de referencia, sin tomar en consideración los precios reales y sin motivar la razón de ser de dicho importe que incide en derechos e intereses legítimos, en la libre fijación del precio de venta de la construcción como expresión final del derecho fundamental a la libertad de empresa y a la suficiente remuneración por sus prestaciones, con cita de los arts. 35 y 38 CE. En fin, aduce que no habiéndose demostrado la necesidad y adecuación de la limitación de esos derechos a través de la fijación del Módulo que nos ocupa, se incurre en arbitrariedad, proscrita en el art.9.3 CE y en nulidad de pleno derecho ex art. 62.2 de la Ley 30/1992, aplicable a la actuación de las Administraciones Públicas.

El articulo 9 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre por el que se regula al Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009- 20012 establece que el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministerio de Vivienda y a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos acordará, en el mes de diciembre de los años 2009, 2010 y 2011, la cuantía del Módulo Básico Estatal (MBE).

En cumplimiento de dicha disposición reglamentaria, se procedió a la fijación de la cuantía en el año 2012. A tal fin, se emitió el correspondiente informe por la Dirección General de Arquitectura y Política de Vivienda de 17 de diciembre de 2010, sobre la revisión del Módulo Estatal Básico. En dicho informe se valoran los indicadores de precios de viviendas libres y protegidas, los costes de edificación residencial, los tipos de interés efectivos de los préstamos hipotecarios correspondientes al conjunto de las entidades, la situación general de la economía y de la edificación residencial. Finalmente se establecen las conclusiones sobre la restricción del crédito para la financiación hipotecaria de la vivienda y las consecuencias (apartado 5), en el que se incluyen una serie de alternativas: las de incrementar, reducir o dejar el Módulo en su cuantía actual. En cada una de estas tres opciones se describen sus ventajas e inconvenientes, para, finalmente, atendiendo a la situación del mercado y a razones de prudencia, considerar más idónea la solución de mantener la cuantía del Modulo Básico vigente de 758 E/m2. El dictamen se completa con un Anexo en el que se reflejan los flujos de costes estatales estimados derivados de los objetivos convenidos para 2011.

 …

Pero es que en relación a la ausencia de motivación y tomando en consideración el Informe emitido por la Dirección General de Vivienda y su específico contendido al que hemos hecho referencia, no cabe acoger la censura dirigida contra el Acuerdo impugnado al mantener la cuantía del Módulo Estatal Básico. En dicho dictamen, precedente del Acuerdo recurrido, se justifica con datos objetivos y de forma razonable la situación de la vivienda y su financiación, se analizan las diversas opciones respecto a la determinación del Módulo Estatal Básico. Se refiere a la opción más recomendable, exponiendo las razones que le llevan a ello de forma comparativa, para concluir sobre la conveniencia de la continuidad del Módulo Estatal vigente, solución que es asumida en el Acuerdo del Consejo de Ministros impugnado.

Como puede apreciarse en el fundamento de derecho parcialmente transcrito, el Tribunal Supremo desestima el recurso ante al existencia de motivación suficiente por remisión al informe de la Dirección General de Vivienda. Ello evidencia que cualquier acuerdo que se adopte por parte del Consejo de Gobierno deberá de contar con una motivación suficiente.

No obstante, este no es el único sistema posible en la fijación del módulo básico. A mi juicio merece una especial valoración el sistema de determinación del módulo básico establecido por el artículo 10 de la Ley 10/2010, de 10 de mayo, de derecho a la vivienda en Navarra, en el que se establece una fórmula de actualización atendiendo a distintos factores: coste de honorarios técnicos de proyecto y dirección de obras, presupuesto de ejecución material, costes financieros del promotor, costes de comercialización, beneficio del promotor. Esta formula se actualizó en la Orden Foral 303/2015, de 11 de diciembre, en la que se establecen los módulos ponderados (1.195,87 €/m2) y sin ponderar (1.144,42 €/m2) para 2016.

Esta comunidad ha anunciado una actualización del módulo que supondrá una rebaja del precio de las viviendas protegidas, el módulo ponderado disminuye un 2,54 % respecto al anterior (1.165,49 €).

¿Disminuirán el resto de comunidades autónomas el precio de las viviendas protegidas? 

La regulación del MBA contenida en el artículo 8 debe complementarse con disposición adicional décima en la que se estable que “En tanto el Gobierno determine el módulo básico aplicable, se fija su importe en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil”.

Como puede apreciarse el MBA no se modifica respecto al último Módulo Básico Estatal (MBE) establecido en el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de enero de 2012, por el que se establece la cuantía del Módulo Básico Estatal para 2012.

Este importe es también el establecido por otras comunidades autónomas, así por ejemplo se establece en el Decreto 5/2015, de 30 de enero, por el que se regula el Plan Regional de Rehabilitación y Vivienda 2014-2016, en la Región de Murcia.

Recapitulando, la entrada anterior se refirió a la superficie de las viviendas protegidas, la actual al módulo básico autonómico, la próxima abordará el coeficiente general y el coeficiente multiplicador correspondiente a la situación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior. Con ello ya tendremos todos los elementos necesarios para calcular el precio de las viviendas protegidas calificadas provisionalmente a partir de la entrada en vigor de la ley.