Vivienda protegida

¿Los Bancos están obligados a conceder los préstamos para la adquisición de viviendas protegidas?

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Claustro de la Catedral de Santander.

¿Los Bancos están obligados a conceder los préstamos para la adquisición de viviendas protegidas?

Una de las cuestiones que en estos últimos años mas está dado lugar a conflicto es la relación entre las entidades financieras (a partir de ahora les llamaré bancos para que todos nos entendamos mejor) y los potenciales adquirentes de viviendas protegidas. El problema surge ante la negativa de las entidades financieras a la concesión de préstamos convenidos o a la subrogación del préstamo convenido concedido al promotor de las viviendas protegidas.

* Los préstamos convenidos han sido una figura constante en los distintos planes de vivienda como forma de financiación a los promotores y a los futuros adquirentes de viviendas protegidas. No obstante, con el cambio de rumbo de la política de vivienda, que ahora pretende fomentar el alquiler y la rehabilitación, desparecieron en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación 2013/2016.

La cuestión es si el banco está o no obligado por la legislación vigente a la concesión de tales préstamos convenidos.

Durante los años de la burbuja no existió problema, los bancos se rifaban a todo aquél que solicitaba financiación pero desde 2008 la situación ha girado diametralmente, los bancos tienen el grifo cerrado. Ante esta situación crediticia, algunas personas ven frustradas sus expectativas de ser propietarios de una vivienda protegida. La situación es especialmente sangrante si tenemos en cuenta que, en muchos casos, estos futuros adquirentes se vieron “agraciados” con el premio de una vivienda protegida en un sorteo previo, con risas, lágrimas y abrazos múltiples. Después, este ánimo se torna en desánimo ante la imposibilidad de obtener financiación para adquirir la vivienda, máxime cuando el pretendido adquirente formalizó en su momento un contrato privado de compraventa con el promotor de las viviendas y a consecuencia del mismo ha estado realizando pagos a cuenta.

Ante esta situación al adquirente le surgen dos problemas: primero, el banco que le concedió la financiación al promotor de su vivienda le deniega la financiación a través de la subrogación en el préstamo convenido, negativa que también realizan el resto de bancos cuando les solicita un préstamo convenido directo; segundo, el promotor de la vivienda les solicita la escrituración de la vivienda, a lo cual el adquirente en contrato privado no puede acceder ante la imposibilidad de pagar el precio, produciéndose un incumplimiento contractual con las consecuencias que conlleva.

La situación descrita tiene especiales connotaciones al encontrarnos ante la adquisición de una vivienda protegida a través de un préstamo convenido. En esta materia los bancos no pueden conceder préstamos convenidos alegremente, al contrario, deben obtener previamente la consideración de entidad de crédito colaboradora en la ejecución del plan de vivienda de que se trate a través de un proceso previo en convocatoria pública. La obtención de esta condición les otorga determinadas ventajas y les hace asumir determinadas obligaciones frente a la administración.

Estos bancos colaboradores concederán los préstamos convenidos regulados en la normativa del plan de que se trate, préstamos que tienen unas condiciones especiales y, en principio, más beneficiosas que los préstamos libres.

* A esos pretendidos beneficios, en especial en lo que se refiere a los tipos de interés, dedicaré una entrada posterior.

Cada año el ministerio que gestione el plan de vivienda (Vivienda o Fomento, según el momento) fijaba la cuantía global máxima de préstamos convenidos a conceder el año siguiente por el conjunto de entidades de crédito colaboradoras. Dicha cuantía máxima de préstamos estaba compuesta por una cuantía, territorializada por Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, por un importe global del 80 por 100 del total del año, y una reserva no territorializada, equivalente al 20 por 100 del volumen máximo de los préstamos convenidos totales a conceder en el año (porcentajes correspondientes al Plan de Vivienda 2009/2012).

Una vez obtenida la condición de banco colaborador, se procede a la formalización de un convenio entre la administración y el banco respectivo en el que se establecen las obligaciones para las partes. Si tomamos como referencia el último Plan de Vivienda en el que se establecieron préstamos convenidos (Plan de Vivienda 2009/2012) y la normativa que reguló todo el proceso al que me estoy refiriendo (Orden VIV/1290/2009, de 20 de mayo, sobre convocatoria para la selección de entidades de crédito colaboradoras con el Ministerio de Vivienda en la financiación de actuaciones protegidas del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012), podemos ver cuáles son las obligaciones que asume el banco respecto a la concesión de préstamos convenidos:

Cuarta. Obligaciones de la Entidad de Crédito. A efectos de garantizar el cumplimiento del objeto del presente Convenio de Colaboración, la Entidad se compromete a lo siguiente:
1. Obligación de conceder préstamos convenidos y de gestionar ayudas financieras.
1.1 A efectos del cumplimiento de esta obligación, la Entidad de Crédito se compromete a:
a. Conceder y formalizar préstamos convenidos.
b. Participar en la gestión de las ayudas financieras estatales, adelantando el pago de subsidios de préstamos y AEDE a los prestatarios a los que correspondan dichas ayudas, que le serán reintegradas posteriormente por el Ministerio de Vivienda.
1.2 La Entidad de Crédito concederá y formalizará en escritura pública préstamos convenidos a tipo de interés fijo o variable, previo reconocimiento por el órgano administrativo competente de las CCAA del cumplimiento de los requisitos que habilitan para acceder a dichos préstamos.


Quinta. Condiciones operativas en las concesiones y formalizaciones de préstamos y en los abonos de subsidiaciones y AEDE.
1. Concesión de préstamos. La Entidad de Crédito, notificará al Ministerio de Vivienda, dentro de los 20 días hábiles siguientes a su concesión, y mediante soporte informático, los préstamos concedidos, con o sin subsidiación.

2. Formalización de los préstamos.
2.1 Plazo de otorgamiento de la escritura. La Entidad de Crédito formalizará los préstamos a los que el Ministerio de Vivienda haya dado su conformidad, dentro del plazo máximo de tres meses a partir de la fecha de conformidad, con carácter general.
El plazo indicado sólo podrá ser ampliado, hasta seis meses más, por justa causa apreciada por el Ministerio de Vivienda, a propuesta motivada de la Entidad de Crédito.

Una primera lectura a las cláusulas transcritas puede inducirnos a pensar que la concesión de préstamos es obligatoria.

En concreto, el establecimiento como compromiso del banco de la obligación de conceder y formalizar préstamos convenidos puede llevarnos a esta conclusión. Además, la redacción de la cláusula quinta induce a pensar que el banco debe formalizar todos los préstamos a los que el ministerio haya dado su conformidad, convirtiéndose la formalización en un mérito trámite formal.

Pero lo cierto es que no existe tal obligación: los bancos solo conceden aquellos préstamos convenidos que sus departamentos de riesgos aprueban, y el hecho de que el potencial prestatario sea una persona agraciada en un sorteo previo con una vivienda protegida o de que se haya concedido previamente un préstamo convenido al promotor no interfiere en su decisión.

* Al respecto deber tenerse en cuenta que el deber de evaluación de solvencia es una obligación cuyo incumplimiento puede llegar a constituir infracción administrativa.

A esta situación se refiere Julio Tejedor Bielsa en los siguientes términos “Denegada por la entidad financiera la subrogación o por el sistema financiero la financiación poco puede hacer el adjudicatario salvo desistir, renunciar, a la adjudicación. Desde esta perspectiva, por cierto, se pone de manifiesto cómo ni tan siquiera el acto administrativo de adjudicación supone una concreción firme y definitiva, oponible frente a la propia Administración que lo dicta o a terceros, del derecho de acceso a la vivienda. Al final, la efectividad de tal acto se condiciona a las exigencias del mercado, a la solvencia del adjudicatario”  (Derecho a la vivienda y burbuja inmobiliaria. Temas La Ley”

Esta cuestión, como no podía ser de otra manera, ha llegado a los tribunales, quienes en lo que yo conozco siempre se han pronunciado a favor de los bancos que negaron la financiación. Como ejemplo hoy traigo una reciente sentencia 325/2016, de 20 de julio de la Audiencia Provincial de Alicante, que resolvió la cuestión en los siguientes términos.

SEGUNDO.

El recurso de apelación de la actora tras precisar que, nos encontramos ante una promoción acogida al régimen de vivienda protegida VPO en el momento de formalización del préstamo, que se rige por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, que aprueba el Plan estatal 2005-2008 con las normas de reparto del cupo de préstamos que las entidades financieras solicitan del Ministerio de la vivienda que tienen como fin favorecer a los ciudadanos el acceso a la vivienda que son los destinatarios de los fondos prestados, alega que por tanto no puede el banco amparándose en una sola cláusula denegar la subrogación hipotecaria a los compradores. Combate también la sentencia de instancia por omitir en sus fundamentos la Orden Ministerial de la Vivienda 3106/2005 de 5 de octubre que regula la convocatoria y selección de entidades de crédito para la concesión de préstamos con el fin de favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, estima que la subrogación es inherente a la causa del contrato de préstamo para la construcción de vivienda protegida, y que las cláusulas del contrato de la escritura de préstamo hipotecario, en concreto la nº 12 es un claro fraude de Ley.

TERCERO.

En efecto si examinamos los contratos de compraventa acompañados al escrito de demanda ( documentos nº 12 a 19), en la estipulación segunda se recoge la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario siempre que la entidad de crédito preste su conformidad expresa o tácita, según lo dispuesto en el artículo 118 de la LH . Por otro lado en la escritura de préstamo de fecha 18 de junio de 2009 en la cláusula 12 se recoge lo siguiente “Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá dicha subrogación efectos liberatorios para el transmitente frente al banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa…”. De dichas estipulaciones se deriva que la obtención por parte del comprador de un préstamo hipotecario, no se establece como condición indispensable, ” conditio sine qua non”, ni para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, ni para el cumplimiento del deber de abonar el resto del precio convenido, lo único que se pacta es la facultad del comprador para subrogarse en la hipoteca que pudiera tener concedida el promotor vendedor que no es obligatoria para la entidad bancaria; siendo por otro lado tercero ajeno al contrato de compraventa entre el promotor y los futuros compradores al que no le vinculan los compromisos adquiridos por el vendedor. Tampoco se acredita por el actor la imposibilidad de los compradores de firmar el contrato de compraventa por la no aceptación del banco a la subrogación del préstamo, con independencia de que se trate de una vivienda de protección oficial que en nada varía el carácter puramente optativo de la subrogación, conforme a lo pactado y como, argumenta la juzgadora a quo, no se ha contado con el testimonio de los compradores a fin de poder verificar si no adquirieron finalmente las viviendas porque el banco no aceptó la subrogación.

En definitiva, los problemas del potencial adquirente son dos: por un lado, que el banco no le concede el préstamo y, por otro, que el promotor le exige escriturar y pagar el precio al que se comprometió. A esta segunda cuestión dedicaré una entrada posterior.

1 reply »

  1. Cuando el banco concede (y desembolsa) un préstamo, lo que quiere es que se lo devuelvan, junto con sus intereses. Parece evidente, pero algunas veces esto se olvida.
    Y estadísticamente está estudiado mediante modelos qué tipología de clientes (no que cliente individual, sino como colectivo) tienen más probabilidades de devolver que otros. Esos modelos se denominan credit scoring, y atienden a diferentes parámetros, fundamentalmente ingresos y su previsible mantenimiento en el tiempo y experiencia de solvencia. Por ejemplo, si alguien no está cumpliendo en este momento sus obligaciones se deduce que no tiene capacidad de pago para atender otras adicionales, por lo que la aparicion en un fichero de solvencia se considera excluyente en la concesión del préstamo.
    Pero lo normal es que el préstamo se conceda al promotor, no al comprador, por lo que los datos del comprador solo se conocen en teoria en el momento de la subrogación (momento que puede demorarse en periodos de incluso más de un año desde que el comprador hace el contrato privado de compra de la vivienda en construcción).
    Pues bien, los intereses de las partes son:
    Del promotor vender y por supuesto entregar y escriturar la vivienda, y por lo tanto reducir su deuda con el banco.
    Del comprador que le entreguen la vivienda y pagar a lo largo del tiempo con su capacidad de pago.
    Del banco encontrar quien le vaya pagando la hipoteca (hay que recordar que el promotor no tiene intención alguna de pagar hipotecas, quiere que quien la pague sea el comprador).
    Pues para conseguir sus fines, las tres partes tienen que colaborar. Eso se hace a través de la presentación del comprador al banco por el promotor no en el momento de la subrogación, sino en el momento en que va a formalizar el contrato privado de compraventa. Es ese momento en el que el banco debe estudiar la solvencia y la capacidad de pago del cliente, y si considera conveniente transmitirlo al promotor y al comprador para que puedan formalizar el contrato privado, con la advertencia de que la situación económica en el momento posterior de la subrogación debe ser similar a la del momento del contrato.
    Si el comprador no cumple con los requisitos para ser subrogado en el préstamo, lo más conveniente para el promotor y para el comprador es no formalizar el contrato de compraventa, lo que evitará un año más tarde problemas importantes, de compleja solución.
    Si la situación económica del comprador varía entre la fecha del contrato privado y la subrogación lo que hay que pactar es la anulación del contrato privado con la devolución de las cantidades entregadas y por lo tanto la sustituión del comprador. Esto solo ocurre en un reducido número de ocasiones.

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